abogados CONTRATO DE ARRAS Madrid, Málaga: Jurisprudencia

JURISPRUDENCIA: Efectos fiscales del contrato de arras o señal de adquisición de vivienda nueva:

Las arras pueden desempeñar una triple función: a) ser una prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución duplicada en caso de incumplimiento (arras penales) y c) constituir un medio lícito de desligarse las partes del contrato, mediante el abandono de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento).

Según CASTÁN el Código Civil español se inclina por la tercera función, pues establece el art. 1454 de esta norma, que : «Si hubiera mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a pederlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Las Salas de lo Civil y de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo Español mantienen la pluralidad de funciones del pacto arral, (STS de 24 diciembre 1994) lo que ha permitido atribuir a la señal el carácter de simple anticipo del precio (STS de 24 noviembre 1926, STS de 11 octubre 1927, STS de 16 enero 1933; STS de 22 octubre 1948; STS de 22 octubre 1954; STS de 20 abril 1955; STS de 15 octubre 1956; STS contencioso 4 julio 1984), de arras confirmatorias o penales (STS de 16 enero 1933; STS de 8 julio 1933, STS de 5 junio 1945; STS de 15 junio 1945; STS de 28 diciembre 1946, STS contencioso de 13 diciembre 1995 ), o de arras penitenciales (STS de 13 mayo 1930; STS de 11 noviembre 1950; STS de 24 noviembre 1956; STS de 1 abril 1958; STS de 12 febrero 1986 contencioso).

No siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta. Pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la obligación de celebrar el contrato definitivo, la determinación de los elementos y circunstancias del contrato, en cuyo caso el incumplimiento conduce a la exigencia de la indemnización de daños y perjuicios. Mientras que en otros supuestos, las mismas partes demuestran la decidida voluntad de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que, de momento, no se puede realizar, por la existencia de diversos obstáculos, acto a partir del cual si uno incumple lo prometido al otro está facultado a exigir el cumplimiento de lo prometido (STS civil de 24 diciembre 1992 ).

La Sala de lo Contencioso-Administrativa del mismo Tribunal (STS de 11 diciembre 1997 y STS de 18 diciembre 1998) estima el deber de presentar por los demandantes declaración-autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por actos jurídicos documentados, al ser obligatorio la elevación a escritura pública de la compraventa de inmuebles, cuando se haya perfeccionado el contrato de compraventa, no en el momento de la entrega de las arras o señal. Los demandantes alegaban la existencia de una condición suspensiva y no resolutoria , como entendió el alto Tribunal, en el momento de la realización del contrato, por lo que no habían presentado la liquidación de dicho impuesto.

Respecto a la tributación por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el art. 75,1 LIVA establece que, en las entregas de bienes se devengará (se pagará) el IVA, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente. No obstante dice el art. 75,1 LIVA que, en las operaciones que originen pagos anteriores a la realización del hecho imponible (entrega del bien inmueble), el impuesto se devenga en el momento del cobro parcial (arras) o total del precio, por los importes efectivamente percibidos.

La base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedentes del destinatario o de terceras personas. Se entiende por contraprestación el importe total percibido o por percibir (precio total del inmueble) como cantidad equivalente a los bienes entregados o servicios prestados.

Cuando se vende una vivienda con una hipoteca, la contraprestación total del adquirente es la cantidad que hace efectiva en el momento de la entrega más la cantidad aplazada que deberá hacer efectiva con posterioridad.

Los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, los garajes y anexos situados en aquellos, siempre que se transmitan conjuntamente con las viviendas, aunque desde 1 enero 1998, se limita a dos el número de plazas de garaje cuya transmisión pueda tributar al tipo impositivo reducido del IVA del 7% (art. 91 uno 7º LIVA ).

No obstante se aplica el tipo impositivo super-reducido del IVA del 4% a las entregas de viviendas, incluidos los garajes y anexos, máximo dos, situados en el mismo edificio que se transmitan de modo conjunto cuando las viviendas estén calificadas administrativamente de protección oficial de régimen especial o de promoción pública por el Departamento competente (Ministerio de Obras Públicas, Transporte y Medio Ambiente); y que las entregas se efectúen por los promotores.

La cuota tributaria del IVA será el resultado de la aplicación del tipo impositivo a la base imponible.

BASE IMPONIBLE x TIPO IMPOSITIVO = CUOTA DE IVA DEVENGADO

Ejemplo. Promotor que vende una vivienda en construcción por un precio de 40.000 euros. La forma de pago es : 10.000 euros antes de la entrega (arras) ; 12.000 euros en la entrega; 18.000 euros quedan aplazados. Cálculo del IVA devengado.

Solución. En el momento que se cobran 10.000 euros antes de la entrega, se devenga una cuota de IVA por el comprador al vendedor 10.000 x 7 % = 700 euros.

En el momento de la entrega de la vivienda, se devenga por el comprador el resto del precio total: 30.000 = 12.000+18.000 30.000 x 7 % = 2.100 euros.

En caso de resolución del contrato, el sujeto transmitente, que efectúa las operaciones sujetas a IVA, está facultado a retener la señal al destinatario, en los casos de resolución de las mismas (art. 78 dos 5 LIVA ). Así, cuando los importes entregados en concepto de señal sean objeto de retención por el sujeto pasivo transmitente, habrá que determinar si dichos importes, al quedar sujetos al IVA, llevan incorporados o no dicho tributo.

En dichos supuestos las percepciones retenidas se entiende que incluyen las cuotas del IVA(art. 78 cuatro 2º LIVA). El sujeto retenedor, transmitente, con el objeto de emitir la correspondiente factura que documente la operación, debe calcular el impuesto incorporado según la siguiente fórmula:

IMPORTE RETENIDO X 100

BASE IMPONIBLE = ——————————————————————-

(100 + TIPO IMPOSITIVO APLICABLE)

Ejemplo. El comprador entrega al promotor en concepto de arras o señal 10.000 euros. Determinar el IVA devengado.

10.000 x 100

Solución. La base imponible sería ——————————– = 9.345,79 euros. 100 + 7

El IVA a ingresar por el promotor sería 9.345,79 x 7 % = 654,21 euros.

Respecto al Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas (IRPF), no se aplicará la deducción general por inversión en vivienda habitual del 15 % sobre un máximo de 9.015,18 euros (art. 55 LIRPF  art. 51-55 RIRPF  mientras no se haya realizado la transmisión de la propiedad. Así, las cantidades entregadas por el comprador al vendedor en un ejercicio anterior a la transmisión de la propiedad (arras o señal), sólo pueden originar derecho a la deducción en el ejercicio en el que se produce la transmisión si, atendiendo al caso concreto, se desprende del contrato que se aplican a la adquisición de la vivienda en dicho ejercicio (DGT 17-3-2000).

DEDUCCIÓN GENERAL VIVIENDA HABITUAL = LÍMITE 9.015,18 E X 15 %

Finalmente, también en el IRPF, se pierde el derecho a las deducciones practicadas por adquisición de vivienda si se dispone del saldo para entregarlo como arras o señal para una futura adquisición de vivienda ligada a una promesa bilateral de compraventa, por lo que si la parte vendedora decide no proceder a la venta deberá devolver el saldo y satisfacer una indemnización (DGT 7-4-2000).

Conclusión: La persona transmitente de la vivienda nueva está obligado a repercutir al adquirente del inmueble, y a ingresar en la Administración Tributaria el Impuesto sobre el Valor Añadido en el momento de la entrega de las arras o señal por el importe que corresponda según los tipos aplicables según dicho tributo.