CONTRATO DE ARRAS: DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO

Dña. …. Procurador de los Tribunales, y de D. …   y DNI/NIF: …, con domicilio en …según  designación “apud-acta” a realizar ante el Sr./a Secretario/a Judicial previo señalamiento de hora y día para su otorgamiento, y asistido del letrado D. ANGEL CENTENO GARCIA, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid,   ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho, DIGO

Que mediante el presente escrito, en nombre de mi mandante formulo  DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIOSOBRE LAS SIGUIENTES ACCIONES:  

·          NULIDAD DE PLENO DERECHO DE CONTRATO DE ARRAS PENINTENCIALES Y CON ELLO NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, PORQUE LA NULIDAD DE TODOS LOS ACTOS, TRAEN CAUSA DE UN CONTRATO PRIMITIVO NULO.

·          NULIDAD RELATIVA POR EXISTENCIA DE CAUSA INEXISTENTE EN EL CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES, QUE CONFORME DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SE RESUELVE COMO SUPUESTO DE NULIDAD RELATIVA

FORMULANDOSE EN CONSECUENCIA   DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO, CONTRA LA PARTE COMPRADORA, … S.A., con CIF: A-310.984.45, y domicilio en…fundamentando dicha pretensión en los siguientes

PRIMERO.-  Que el día veintidós de noviembre dos mil … se celebro contrato de arras penitenciales, entre mi patrocinado, vendedor, D. … y parte demandada, compradora, …. S.A, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. UNO.

Que el carácter o naturaleza del contrato de Arras en su modalidad de Penitenciales, descanso en una voluntad indubitada y expresa de sendas partes contratantes, como se corrobora de la literalidad o de la dicción literal del propio texto del contrato:

Parte Expositiva del Contrato de Arras, pág, dos: “que estando el COMPRADOR interesado en comprar a la PARTE VENDEDORA la finca, ambas partes han llegado a un acuerdo para la celebración del presente contrato de entrega de ARRAS PENITENCIALES, que llevan a efecto con sujeción a los siguientes…”

SEGUNDO.- Que el objeto de la pretensión de la presente demanda, es la declaración de NULIDAD DE PLENO DE DERECHO del contrato de arras penitenciales celebrado, por concurrir causas sustantivas que así exponemos, y que así se expuso previamente a la parte contraria para lograr solventar la controversia extrajudicialmente, mediante el envió de un   dictamen jurídico, que se practico el día 21 enero … como se acredita en el DOCUMENTO NÚM. DOS  que se acompaña.

TERCERO.- Que la acción de Nulidad del Contrato de Arras Penitenciales, descansa en los siguientes argumentos, al Dictamen Jurídico que se acompaña como DOCUMENTO DOS me remito, que a continuación reproducimos:

I.- Que con arreglo al contenido del contrato de Arras de fecha 22 noviembre … la Acción de Nulidad tiene su sustentación en el hecho de haberse alterado gravemente, en perjuicio de la parte vendedora, D. …. el sinalagma contractual del contrato de arras en su modalidad de penitenciales, por el ejercicio   de someter la eficacia del contrato accesorio celebrado, a la decisión unilateral condicional de la parte deudora/comprador, …. S.A., de hacer   efectivo el talón bancario para el vendedor hasta la fecha 21 enero…., con lo cual se está quebrantando el espíritu de la obligación intrínseca del contrato de arras penitenciales, y con ello su eficacia, esto es su Obligación Facultativa, de naturaleza opcional de cumplir o no cumplir por cualquiera de las partes firmantes en cualquier momento de su vida jurídica, e igualmente se está quebrantando los pilares rectores del justo equilibrio de los derechos para cada uno de las partes contratantes, porque de la redacción del contrato de Arras, la parte compradora, … S.A., se esfuerza en conferir a la contraprestación dineraria materializada en título-valor, eficacia inmediata de reclamación del duplo por incumplimiento contractual de mi patrocinado, condicionando por el contrario, a la parte compradora,   de forma insustancial y efímera    la integración del título-valor en el patrimonio del vendedor, D. … hasta la firma estipulada para el otorgamiento de la escritura pública, porque conforme contenido literal del contrato, Estipulación Primera.- Objeto, párrafo primero in fine, “Dicho Talón no lo podrá hacer efectivo LA PARTE VENDEDORA hasta el día 21 de enero de …, fecha en la que se firmará la compra venta del local ante notario.”

Que con dicha condicionalidad, la parte compradora, …S.A., está incurriendo en una serie de imprecaciones sustantivas, con la voluntad de atribuir al Contrato de Arras celebrado, no la consideración fáctica que tiene en derecho, esto es un contrato accesorio donde la facultad de desistimiento se ejerce al margen de culpabilidad o imposibilidad o voluntad incumplidora del vendedor o del comprador, precisamente porque cualquiera de ellos puede ejercer cuando lo considere, tal facultad, acarreando la sanción económica pertinente en concepto de lo que se denomina dinero de arrepentimiento o multa penitencial, que atribuye al vendedor cumplidor, como dispone el art. 1454 Código civil, quedarse y hacer suyo la cantidad previamente abonada de forma efectiva por el comprador, si éste, … S.A., desistiese, o que atribuye al comprador reclamar el duplo de lo entregado para el caso de desistimiento unilateral del vendedor, D. …

II.- Que dado que consta con claridad expresa la voluntad indubitada de las partes de la celebración del Contrato de Arras Penitenciales, y así igualmente resulta de la dicción literal del propio contrato de fecha 22 noviembre …, el compromiso contractual en los términos concertados para el caso de desistimiento, y concretamente la alusión expresa a la no disponibilidad real y efectiva de lo entregado por la parte compradora a la parte vendedora, para el caso de desistimiento unilateral del propio comprador, se constata una manifiesta distorsión del   fin del contrato de arras penitenciales en el tráfico jurídico inmobiliario, dado que ésta modalidad de arras, no ejerce el papel de elemento de garantía para velar por la tutela del derecho de crédito del comprador, ni tampoco es medio para eliminar las consecuencias dañosas de un determinado evento, porque para ello se encuentran otras figuras, a las cuales ninguna alusión contractual han practicado las partes, con su correspondiente plasmación escrita convencional.

III.- Que la habilidad de la parte compradora de imponer a la parte vendedora usar del desistimiento, pero simultáneamente no permitir que haga suyo la posesión de la cantidad teóricamente entregada por título-valor, sin aplicar simultáneamente tales sutilezas de eficacia para si mismo, constituye una latente infracción del principio que preside las relaciones contractuales, LEX NECESSITAS, máxime quien lo impone es el propio deudor de la relación, dado que este Principio se traduce en la libertad que se atribuye a la autonomía de voluntad de los contratantes, sin que ésta autonomía de libertad, que es uno de los ejes vertebradores del derecho de los contratos, pueda quedar reducida al arbitrio unilateral de una de ellas, como así acontece, que precisamente la eficacia contractual, la eficacia del dinero de arrepentimiento o multa penitencial por el ejercicio del desistimiento, queda en manos o a la suerte o a la condición unilateral solo de una de las partes, el comprador BRI, S.A., sin que conste en el contenido del contrato   causa objetiva determinante del mantenimiento de la condición de cobro del dinero de arrepentimiento a la fecha de 21 enero …

IV.- Que es evidente la concurrencia de presupuestos para la no eficacia de la condición de cobro impuesta a la parte vendedora si la compradora, …S.A., ejercitase su opción de no cumplir el contrato de arras.

Ante un contrato de arras penitenciales, que es un contrato de obligaciones facultativas bilaterales subordinadas evidentemente a un hecho condicionante, esto es decidir cumplir o no el contrato de arras, lo que cuenta no es lo que cada parte haya querido desde su particular conveniencia, sino la efectividad del hecho   en el que están comprometidas sendas partes, la opción de cumplir o pagar, o no cumplir o pagar y por tanto desistir.

La parte deudora-comprador … S.A., si no existe una causa objetiva independiente a su voluntad contractual, no puede desvirtuar la eficacia de la cantidad de dinero entregada al vendedor en el sentido de cercenar su puesta a disposición cuando a bien lo estime el deudor, lo que equivaldría a dejar el cumplimiento o efectos del incumplimiento del Contrato de Arras celebrado, a la sola voluntad de uno de los contratantes, el vendedor-deudor, vulnerándose la prohibición del mencionado artículo, que inexorablemente arrastra la nulidad del contrato de arras por vulneración de los elementos rectores o primarios de dicho contrato dado que no estamos ante un contrato sinalagmático de duración indefinida, sino ante un supuesto de desistimiento ad nutum que no precisa invocar justa causa.

Todo ello se traduce que lo que queda al arbitrio de la parte deudora del contrato de arras, … S.A., es paradójicamente y singularmente, ni más ni menos que el cumplimiento del Contrato de Arras;

Decisión deudora que engarza directamente con la quiebra unilateral de la buena fe contractual que emana del contrato de arras penitenciales, y con ello deviene al mismo tiempo un desequilibrio latente a los derechos que por el contrato de arras penitenciales dispone la parte que no ejerciera el desistimiento: la parte vendedora, D. …, no tendría disponibilidad inmediata de la cantidad de dinero entregada en calidad de arras, esto es de 107.500,00 euros, por opción facultativa del comprador-…, S.A., de desistir, lo cual representa, atendiendo a la naturaleza del Contrato de Arras, una fragrante perturbación efectiva en la posesión de la cantidad, sin que pueda alegarse exceptio non adimpleti contractus.

V.- Que la perturbación efectiva en la posesión inmediata de la cantidad entregada a la parte vendedora en calidad de Arras Penitenciales, en los términos expresamente consignados en el contrato, constituye una sutileza o habilidad unilateral de la parte compradora,…S.A., para distorsionar a capricho la naturaleza de todo contrato de arras en su modalidad Penitenciales, porque se trata de una obligación pura   de exigibilidad inmediata para el caso de desistimiento por el comprador.

La condición unilateral del deudor-comprador… S.A., de no conferir a la parte vendedora disponibilidad inmediata de la cantidad entregada   para el caso de desistimiento del comprador, fruto del Contrato de Arras Penitenciales, es un singular ejemplo de evidencia de distorsionar la esencia del contrato de arras, porque suspende injustificadamente el despliegue de los efectos del derecho del vendedor a disponer de la cantidad entregada en concepto de arras si desiste el comprador,  por lo quedarían anuladas las medidas de aseguramiento para percibir lo que en derecho le corresponde sin dilación alguna que lo justifique:

                                            Hacer suya sin demora lo percibido por el comprador que ejerciera su derecho de desistimiento, consecuencia de la transcendencia jurídica del desistimiento de las Arras Penitenciales: percibir sin traba jurídicas o sin trabas extrajurídicas el dinero de arrepentimiento o en concepto de multa penitencial, dado que el comprador, … S.A., si optara por no cumplir el contrato, se halla expuesto a la perdida inmediata de la cantidad previamente entregada al vendedor, porque conforme al art. 1454 Código civil: “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas….”

VI.- Que igualmente la facultad discrecional por la parte compradora, … S.A., de consignar en el Contrato de Arras que el vendedor no podrá hacer efectivo la cantidad entregada por el comprador mediante Titulo-Valor, si éste último ejerce el desistimiento, podría enfocarse, si no se estimase como un supuesto de obligación condicional, como supuesto de Derecho de Retención, el cual es igualmente insostenible jurídicamente, dado que conforme nuestra doctrina jurisprudencial el derecho de retención es una facultad taxativamente de origen legal, y conforme a la legalidad vigente no hay supuesto que la Ley reconozca al comprador en un contrato de arras penitenciales la facultad de retención de la cantidad entregada al vendedor en calidad de arras si aquel hace uso del desistimiento unilateral, hasta la fecha que le venga en gana, en particular a la fecha del otorgamiento de escritura de compra-venta.

TERCERO.- Que es evidente la facultad de retención, retentio possesionis que se atribuye unilateralmente la parte compradora respecto de la cantidad teóricamente entregada   picarescamente mediante título-valor, puesto que mi patrocinado, el vendedor, no puede disponer del TALON, al contenido literal del contrato me remito:

             “DICHO TALON NO PODRA HACERLO EFECTIVO LA PARTE VENDEDORA HASTA EL DIA 21 ENERO ….”

Se constata que se está violando los principios rectores del contrato de arras penitenciales, concretamente los derechos y facultades de los que dispone la parte vendedora, posesión mediata e inmediata, disponibilidad real y efectiva de la cantidad percibida, sin perjuicio que para el hipotético supuesto de desistimiento unilateral por mi patrocinado, éste quede sancionado por su condición de vendedor de satisfacer el duplo.   

CUARTO.- Que nos hallamos ante un supuesto de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRAS, dado que el deber innato y primario de un contrato de arras penitenciales, ha quedado cercenado por arbitrio unilateral de la parte compradora, … S.A., lo que contractualmente se traduce que no existió ab initio contrato de arras, porque como reitera nuestra doctrina, no hay contrato si quien se obliga solo se obliga si quiere, es decir, cuando el cumplimiento del contrato queda al arbitrio de uno de los contratantes, el deudor-comprador/demandado, art. 1256 Código civil, que es quien tiene que satisfacer la contraprestación dineraria;

Comprador-demandado que no lo hizo al tiempo de la celebración del contrato de arras, sino que se auto-atribuyó hacerlo dos meses después, en fecha de formalizar la compraventa en escritura pública.

Con ello el desplazamiento patrimonial de la cantidad estipulada como arras a favor del vendedor, mi patrocinado, quedo suspensivamente condicionada al otorgamiento de la escritura pública de venta, no al momento de la firma del contrato de arras, lo que se traduce que se ha quebrantado la obligación intrínseca de este contrato, que al ser un contrato de obligaciones facultativas, la parte contratante que desempeña el papel de deudor, tiene la obligación de cumplir o pagar, de forma que en caso de posible ulterior desistimiento, si el deudor es mi patrocinado, el vendedor, hubiera quedado obligado a restituir lo recibido pero de forma doblada, y si el deudor es el comprador, … S.A., éste perdería la cantidad entregada; entrega que no aconteció.

Adviértase que mi patrocinado en su calidad de vendedor no recibió cantidad alguna, así pues malamente puede devolver el duplo de lo que no recibió.

Por tanto como no ha existido cantidad entregada a mi patrocinado como vendedor, el contrato de arras celebrado es nulo porque el negocio celebrado descansa en una causa ilícita, porque realmente se ha celebrado un NEGOCIO CARENTE DE CAUSA LÍCITA, teniendo en cuenta la esencia del contrato de arras penitenciales:

                                                              El deudor-comprador, … S.A., ha estipulado a su graciosa y unilateral voluntad no desprenderse de la cantidad pactada como arras, no al momento del contrato, sino para cuando decidiera desistir el mismo al mismo, lo que se traduce que el contrato de arras realmente está y estaba encubriendo un pacto comisorio, prohibido por nuestro ordenamiento jurídico porque se está permitiendo la apropiación de una cantidad, que abinitio del contrato de arras tenía que  haberse desplazado al patrimonio del vendedor, y paradójicamente siempre se hallo en poder de su propietario, … S.A.

                                                            De la literalidad expresamente pactada en el contrato, “DICHO TALON NO PODRA HACERLO EFECTIVO LA PARTE VENDEDORA HASTA EL DIA 21 ENERO …. se ha violado la obligación intrínseca del contrato de arras, porque si en su momento la parte compradora, BRIS, S.A., hubiese llegado a desistir, ninguna cantidad en concepto de arras se hubiera desplazado con anterioridad al patrimonio de mi mandante, porque ninguna cantidad se desplazo al momento de la firma del contrato de arras el día 22 noviembre …;

Lo que se traduce que bajo este enfoque estamos ante un supuesto de INEXISTENCIA DE CAUSA ante la ausencia del propósito determinante del negocio jurídico celebrado, esto es la ausencia de la obligación facultativa que en puridad deviene de un contrato de arras penitenciales.

Hay que resaltar que las arras penitenciales es un medio para desistir de una compraventa que todavía no se ha celebrado, por lo que la entrega de arras al vendedor no puede condicionarse al momento de la   formalización del contrato de venta.

QUINTO.- Que para el caso que no se admitiese la nulidad radical o de pleno derecho del contrato de arras celebrado, subsidiariamente alegamos NULIDAD RELATIVA, por existencia de Causa Inexistente, que conforme Doctrina Jurisprudencial se resuelve como supuesto de Nulidad relativa, por ser uno solo de los contratantes, mi patrocinado, quien sufre el error, y quien ejercita la acción judicial oportuna en plazo.

Resaltar que no se está alegando contrato de arras con causa errónea, sino causa inexistente en el contrato de arras, sobre las motivaciones jurídicas esgrimidas en los expositivos anteriores, que conducen igualmente a una NULIDAD RELATIVA, para evitar el perjuicio que en mi patrocinado resulta del contrato de arras.

Mi patrocinado acepto    su contenido; contenido que se impugna judicialmente porque el contrato no cubre el concepto causal que emana del contrato de arras, y le ha ocasionado un perjuicio innecesario por la concurrencia de inexistencia de causa, que paradójicamente si nada esgrimiese mi mandante, estaríamos ante un contrato de arras con causa verdadera y lícita, si a pesar de lo alegado en esta demanda, no se ejerciese acción judicial de impugnación.

SEXTO.- Que ante la presencia de un supuesto fáctico de nulidad de pleno derecho o subsidiariamente de nulidad relativa de un contrato de arras penitenciales, porque la atribución patrimonial operada por el comprador ha sido inexistente, a pesar que la parte demandada en su condición de compradora tenía la obligación imperiosa de entrega real y efectiva de la cantidad pactada como arras, hace o desemboca que el contrato celebrado, se haya llevado a cabo sin causa o sin fundamentación jurídica, por lo que la nulidad produce el efecto de retrotraer el contrato al momento de su celebración, efecto EX TUNC.

Ello se traduce que la relación contractual, contrato de arras, no desplegó efecto alguno, porque es evidente que de un contrato nulo no pueden surgir obligaciones, causa efecto de la obligación de restituir, si bien hay que preguntarse, que va a restituir mi patrocinado si nada recibió en virtud del contenido contractual: “DICHO TALON NO PODRA HACERLO EFECTIVO LA PARTE VENDEDORA HASTA EL DIA 21 ENERO …”:

Es inexorable que estamos ante un supuesto donde mi patrocinado tiene cercenada su facultad de disponer del talón al momento de su entrega, porque está obligado por vía contractual a no realizar cierta conducta: NO HACER EFECTIVO EL TALÓN HASTA EL DÍA 21 ENERO …, que al ser una clausula impuesta por el deudor, el comprador,   tenía pleno conocimiento de dicha obligación negativa impuesta a mi patrocinado.

SEPTIMO.- Que es cierto que un contrato de arras penitenciales es un contrato accesorio al de compraventa, y que desde la esfera de la nulidad contractual, la regla general es que la nulidad de un contrato principal acarrea la del accesorio, pero no viceversa;

Sin embargo ante un contrato de arras penitenciales, a pesar de su carácter accesorio, existe lo que Jurisprudencialmente se denomina una nulidad en cadena, es decir la nulidad de todos los actos traen causa de un contrato inicial nulo.

Ello se traduce que ante la ineficacia de uno, el original, el de arras penitenciales, provoca la ineficacia del ulterior, el de compraventa, por lo que la teoría general de los contratos accesorios queda inservible para resolver de forma lineal o general todos los supuestos;

Precisamente porque los conceptos de accesorio y principal son relativos y en ocasiones como acontece en el presente proceso, la operación contractual en su conjunto forma un todo, que las partes contratantes no hubieran celebrado sin lo aparentemente accesorio, es decir sin elprevio contrato de arras penitenciales.

OCTAVO.- Que mi patrocinado tiente derecho a una indemnización por daños y perjuicios, con ocasión de la nulidad del contrato de arras penitenciales, porque como sostiene nuestra Jurisprudencia, la Indemnización no nace del incumplimiento de obligaciones, sino de la nulidad declarada del contrato celebrado, correspondiendo la indemnización al culpable de la nulidad, al demandado conforme a los argumentos esgrimidos en los expositivos anteriores, por incurrir en culpa in contraendo, por haber lesionado en contra de la buena fe, los intereses de la contraparte, los de mi patrocinado.

Que dado que la indemnización alcanza al Lucro Cesante como a las Perdidas de ventajas que el contratante perjudicado hubiera podido conseguir, es obvio que mi patrocinado tiene derecho a ser resarcido de las ventajas patrimoniales que hubiera podido conseguir, es decir el importe de arras penitenciales pactada que nunca recibió, que debió ingresarse en su esfera patrimonial desde la fecha celebración del contrato de arras: 107.500,00 euros.

NOVENO.- Que con el fin que la parte contraria no alegase incumplimiento de contrato de arras, por no concurrencia de mi patrocinado ante la Notaria designada para otorgar Escritura Pública de Compraventa, el día 21 de enero … se remitió al Notario de … designado, D. …, con antelación a la hora de personación, Informe Jurídico, se acompaña como DOCUMENTO NÚM. TRES, con un fin único:

Que el notario en su condición de profesional jurídico cualificado, conforme a lo expuesto en el Dictamen remitido, apreciase la concurrencia de nulidad del contrato de arras, para que conforme al art. 1 de la Ley del Notariado, art. 17 bis de la Ley del Notariado, art. 143 del Reglamento Notarial, excusarse de su ministerio por el ejercicio de su Función de Legalidad;

Que en este sentido destaca sentencia del TRIBUNAL CONSTITUCIONAL de 11 noviembre 1999, Fundamento Jurídico nº 8: “a los notarios en cuanto fedatarios públicos, les incumbe en el desempeño de la función notarial el juicio de legalidad, dado que el art. 1 de la Ley del Notariado dispone que el Notario es el funcionario público autorizado para dar fe conforme las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales;

Que con la finalidad de acreditar a la parte contraria que no había intención de incumplimiento de contrato, sino de constatar un supuesto de nulidad contrato de arras, se le remitió Informe Jurídico, e igualmente el día de formalizar notarialmente la compraventa, se levanto Acta ante notario por mi patrocinado, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CUATRO para evitar toda posible tergiversación de la realidad de los hechos acontecidos, en el sentido de evitar argüir de contrario, que no nos presentamos en la Notaria, y que ello debe interpretarse como supuesto fáctico de incumplimiento de contrato.

Resaltar, como así he expresado, que otro Informe Jurídico   se envió al Notario autorizante de la compraventa,   para que tuviera fundamentos jurídicos para examinar, por su deber de emitir juicio de legalidad, la nulidad de contrato de arras que sostenemos, y determinar la posibilidad de celebrar o no la compraventa en el día designado.

Todo ello con el afán de evitar que parte contraria tergiversara la realidad de la relación contractual, nulidad de contrato.