abogados CONTRATO DE ARRAS: Contrato de arras en contrato de compraventa futura. Demanda:
Dña.//// Procurador de los Tribunales, y de Dña.///// según acredito con la escritura de poder que se adjunta para su unión a autos con devolución del original como DOCUMENTO N° UNO, y asistido de letrado D. ANGEL CENTENO , abogado del I.C.A.Madrid y Málaga ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho, DIGO
Que mediante el presente escrito, en nombre de mi mandante formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO SOBRE LAS SIGUIENTES ACCIONES:
1.- RECLAMACION DE CANTIDAD DE ///// EUROS QUE HAN DE SER RESTITUIDOS A MI MANDANTE, por:
A. INEXISTENCIA JURIDICA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, por la concurrencia de los requisitos convencionales pactados en el contrato: causa-efecto de reclamar las cantidades desembolsadas en concepto de ARRAS PENITENCIALES.
B. INEFICACIA O INEXISTENCIA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, o ausencia de presupuesto de eficacia y validez de contrato de compraventa, en virtud de previo contrato de arrendamiento con opción de compra encubierto en forma de contrato de arrendamiento con obligación de compra.
2.- AL PAGO DE LOS INTERESES Y COSTAS.
FORMULANDOSE EN CONSECUENCIA DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO para se declare ACCION DE RECLAMACION DE CANTIDAD CONTRA QUIENES FUERON ARRENDADORES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentando dicha pretensión en los siguientes
HECHOS
PRIMERO.- Que el día ///// se celebro por escrito en documento privado, se acompaña como DOCUMENTO NÚM. DOS, contrato de arrendamiento, bajo la denominación expresa: “Contrato de Arrendamiento Urbano Con Obligación de Compra de la Vivienda, sita en ////.”
Ocupando la posición de arrendador, los ahora demandados, y la posición de arrendatario, mi mandante.
SEGUNDO.- Que a efectos de la presente Demanda, interesa tener en cuenta las siguientes Cláusulas expresadas en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril 2009:
- DURACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
CLAUSULA SEGUNDA: “El presente contrato tendrá la duración de once meses, prorrogables obligatoriamente otros once meses más.
Llegada la fecha de vencimiento del contrato una vez transcurridos los once primeros meses, y en su caso la prórroga de los otros once, se podrá prorrogar por una segunda y última vez por el periodo de ocho meses, estando a la terminación de esta segunda prórroga, obligado el arrendador a vender el piso al arrendatario en el caso de que esta prórroga efectivamente se lleve a cabo.
Si por cualquier motivo ajeno al arrendador, el arrendatario no pudiera efectuar la compra del bien inmueble, éste perdería todas las cantidades satisfechas en conceptos de mensualidades a los efectos de un posterior descuento en la compra del inmueble objeto de este contrato.”
- FIANZA:
CLAUSULA DECIMOSEGUNDA: “El arrendatario entrega en este acto la cantidad de ONCE MIL EUROS (11.000,00€) haciendo eta cantidad los efectos de ENTRADA para la posterior adquisición de la vivienda, procediéndose al descuento en el caso de adquirirse la vivienda.”
- COMPRA DE LA VIVIENDA:
CLAUSULA DECIMOTERCERA: “Se acuerda la venta de la vivienda una vez agotado el periodo inicial del contrato, la primera prorroga de once meses y la segunda prorroga de ocho. Declara el arrendador que la vivienda esta libre de cargas, gravámenes y al corriente de pago de impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.”
- PLAZO DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA:
CLAUSULA DECIMOCUARTA: “Ambas partes acuerdan que una vez agotado el periodo inicial del contrato de ONCE MESES, y a su vez, agotado la primera prórroga del contrato de ONCE MESES, una vez iniciada la última prórroga de OCHO MESES, deviene obligatoria la compra de la vivienda por parte del arrendatario.”
- CONDICIONES DE LA COMPRAVENTA:
CLAUSULA DECIMOQUINTA, 2ª: “Del precio de adquisición deberán descontarse veintiún mil euros en concepto de mensualidades abonadas durante la duración del contrato y las sucesivas prórrogas de once y ocho meses respectivamente.”
3ª:“Al precio de la vivienda deberá también descontarse la cantidad en concepto de fianza que hace las funciones de entrada para la adquisición de la vivienda, a saber once mil euros (11.000,00€).”
TERCERO.- Que con independencia de la denominación dada al presente contrato, en particular con obligación de compra de la vivienda, se aprecia de forma eminente en relación a los hechos acontecidos, a las fechas me remito, un pleno cumplimiento de mi mandante de los presupuestos para desvirtuar desde el plano jurídico, toda vida, existencia, nacimiento o perfección de contrato de compraventa:
Según cláusula segunda, el contrato de arrendamiento tenía una duración de 11 meses, con prórroga obligatoria de otros 11 meses más:
– Fecha de contrato/////;
– Primeros once meses /////;
– Primera prórroga de otros 11 meses: ////
Que como se corrobora del contenido literal del contrato, Cláusula Segunda, para el nacimiento del contrato de compraventa era menester, en virtud de acuerdo convencional, otros OCHO MESES DE PRORROGA de contrato de arrendamiento, esto es hasta Septiembre ///// que eminentemente no ha tenido lugar, en virtud de la prueba documental, donde ambas partes, sujetos del contrato de arrendamiento, ponen fin a la relación arrendaticia, frustrándose con ello por voluntad consensuada, la eficacia al mundo jurídico de
la compraventa, DOCUMENTO NÚM. TRES.
CUARTO.- Que en virtud del DOCUMENTO NÚM. TRES que se acompaña, se verifica la extinción del contrato de arrendamiento, materializada en la entrega de llaves del arrendatario/mandante a uno de los arrendadores, quien, este último, igualmente manifiesta en el documento, y así firma, el buen estado de la vivienda al día ////.
QUINTO.- Que en virtud del expositivo anterior, se constata de hecho como derecho el cumplimiento integro de mi patrocinada de sus obligaciones inherentes a su posición jurídica de arrendataria: pago de renta mensual de forma cierta, periódica, en los términos estipulados en la cláusula quinta del contrato, setecientos euros (700,00€) mensuales.
Que igualmente se constata en calidad de optante que ostenta mi mandante, del pago integro de //// euros como se constata documentalmente del propio contenido del contrato: cláusula decimosegunda: “el arrendatario entrega en este acto la cantidad de once mil euros (11.000,00€), haciendo esta cantidad los efectos de entrada para la posterior adquisición de la vivienda, procediéndose al descuento en el caso de adquirirse la vivienda.”
Apréciese el carácter unilateral del contrato de opción de compra, que valga para destacarlo, constituye la esencia del propio contrato de opción de compra, mediante la expresión clara, objetiva y fáctica que así recoge el propio contrato firmado por las partes, cláusula decimosegunda, in fine: “…..en el caso de adquirirse la vivienda.”
SEXTO.- Que ante esta realidad inexorable, el evento condicionante para otorgar eficacia a la compraventa, esto es, segunda prórroga de ocho meses más, hasta septiembre de ////, se ha desvanecido de hecho y de derecho, por la propia extinción del contrato de arrendamiento, por lo que ante inexistencia de contrato de compraventa, y no incumplimiento de contrato por mi mandante, la parte contraria esta en la obligación de restituir a mi mandante, para evitar todo supuesto de enriquecimiento injustificado o injusto, la cantidad de ONCE MIL EUROS, así entregados a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, el día 1 de abril ////, como se verifica de la manifestación expresa constatada en el propio contrato, cláusula DECIMOSEGUNDA.- FIANZA: El arrendatario entrega en este acto la cantidad de ONCE MIL EUROS.
Cantidad que ha pesar de conceptuarla en el propio contrato, cláusula decimosegunda, como cantidad para FIANZA, se destina como dinero a cuenta a descontar de la posible compraventa, que como reitero, no ha nacido a la vida jurídica.
SEPTIMO.- Que igualmente la inexistencia de contrato de compraventa encuentra fundamento legal por la repercusión jurídica que entraña la figura del contrato de Arrendamiento con Opción de Compra, que conforme al propio contrato celebrado por las partes del presente proceso el día 1 abril ////, se haya encubierto bajo la quijotesca manifestación de “obligación de compra de la vivienda”:
Dado que la Opción de Compra es un contrato por el cual el propietario/arrendador atribuye a la otra parte, mi mandante/arrendatario/optante, la facultad unilateral de adquirir el inmueble por el precio y condiciones prefijadas, es evidente que el contrato de compraventa se perfeccionará, nacerá a la vida jurídica por voluntad unilateral de mi mandante, siendo necesario un Acto de Ejercicio:
Precisamente este Acto de Ejercicio o ejercicio del derecho de opción se concreta en una declaración de voluntad unilateral y recepticia: unilateral porque el deseo de ejercer o no el derecho de opción corresponde solo a mi mandante en su calidad de optante; y recepticia porque se tiene que poner en conocimiento del concedente/arrendador.
Es manifiesto que no ha tenido lugar el Acto de Ejercicio del derecho de opción de compra, y por lo tanto el contrato de opción de copra no ha quedado consumado, y en consecuencia, la compraventa no ha surgido, en definitiva no ha concurrido el momento para dar inicio a la eficacia de la compraventa;
Ante la inexistencia real y jurídica de un contrato de compraventa, y partiendo de las cláusulas del contrato, cláusula Decimoquinta denominada Condiciones de la Compraventa, la cantidad entregada por mi mandante de ONCE MIL EUROS, a la fecha de la firma del contrato, lo fueron en concepto de Precio a Cuenta de la compraventa.
Partiendo igualmente, con fin maquiavélico de contrario, para que mi mandante procediera al desembolso de once mil euros, no a la fecha de perfección del contrato de compraventa, sino a la fecha del nacimiento del contrato de arrendamiento, encuadro tales once mil euros bajo el concepto de Fianza; Pero con arreglo al contenido de la cláusula Decimosegunda-Fianza, se descubre el fin del desembolso del los once mil euros: cantidad a efectos de entrada para la posterior adquisición de la vivienda, eso sí tildada como cantidad destinada ficticiamente a fianza para que su pago se materializará a la fecha de la perfección del contrato de arrendamiento y no se demorara tal recepción de cantidad al momento de perfección, si se perfeccionaba, la compraventa.
OCTAVO.- Que dado que el contrato celebrado por las partes el 1 de abril /////, es un contrato donde se yuxtaponen dos instituciones, contrato de arrendamiento y contrato de compraventa: el contrato de arrendamiento se ha desarrollado satisfactoriamente por ambas partes, cuya prueba irrefutable descansa en que se puso fin a la relación arrendaticia, materializada con entrega de llaves precedida del visto bueno del estado de la vivienda, el día dos de abril de ///, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM TRES lo que sustenta que mi mandante cumplió rigurosamente sus obligaciones de arrendataria.
Y que ante la extinción del contrato de arrendamiento se evidencia la inexistencia de nacimiento del contrato de compraventa mediante el no ejercicio de la opción de compra;
NOVENO.- Que entendemos que la denominación del contrato de fecha 1 de abril ////, “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OBLIGACIÓN DE COMPRA DE LA VIVIENDA” tal obligación se presupone que lo es para el arrendador, quien como concedente de la opción no puede en principio transmitir la vivienda durante la vigencia de la opción de compra.
Que si por el contrario es una obligación unilateral impuesta al optante/mi mandante, es una cláusula inadmisible por aplicación del art. 1255 Código Civil, al ser la mima una cláusula que quebranta, es contraria la esencia o naturaleza jurídica del contrato de opción de compra.
DECIMO.- Que la acción de reclamación de cantidad de once mil euros se ejercita contra los ahora demandados, en aplicación del art. 1257.1 Código Civil: “Los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos.”
DECIMOPRIMERO.- Que a pesar de querer solventar la pretensión de la demanda vía extrajudicial mediante la remisión de la oportuna notificación de burofax, así se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CUATRO, el mismo ha resultado infructuoso.